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Sie haben gerade erfahren, dass Sie eine Immobilie geerbt haben. Vielleicht haben Sie die Schlüssel schon in der Hand. Aber wenn Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder auf Ihren Namen umschreiben lassen wollen, stoßen Sie überall gegen dieselbe Wand: Das Grundbuchamt, die Bank, das Finanzamt — alle verlangen einen Nachweis, dass Sie tatsächlich Erbe sind. Dieser Nachweis heißt Erbschein.
Der Erbschein ist kein Dokument, das Sie selbst ausstellen. Er wird nach Antrag vom Nachlassgericht geprüft und ausgestellt. Das dauert Zeit — und in dieser Zeit laufen Fristen, entstehen Kosten, und in Erbengemeinschaften wächst der Druck. Dieser Artikel erklärt, wann Sie den Erbschein wirklich brauchen, wie Sie ihn beantragen, was er kostet und was Sie schon jetzt tun können.
Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts (§ 2353 BGB), das bestätigt, wer Erbe ist und zu welchem Anteil. Er ist das Legitimationsmittel gegenüber Behörden, Banken und dem Grundbuchamt. Nach § 2365 BGB wird vermutet, dass die im Erbschein ausgewiesene Erbfolge der Wahrheit entspricht — wer gutgläubig mit dem Erbschein handelt, ist grundsätzlich geschützt.
Der Erbschein ist keine endgültige Entscheidung: Er kann eingezogen werden, wenn er auf falschen Angaben beruht. Aber für die Praxis der Eigentumsübertragung und des Immobilienverkaufs ist er das entscheidende Dokument.
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, muss das Grundbuch berichtigt werden: Der Erblasser wird gelöscht, der oder die Erben werden eingetragen. Das Grundbuchamt verlangt dafür nach § 35 GBO entweder einen Erbschein oder ein notariell beurkundetes Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Entscheidend ist dabei eine Frist, die viele Erben nicht kennen: Die Grundbuchberichtigung ist für natürliche Personen binnen zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei (§ 82 GBO). Danach fallen Gerichtskosten an, die sich am Grundstückswert bemessen. Diese Frist ist einer der wenigen Kostenhebel im Erbrecht, die Erben selbst steuern können — sie läuft ab dem Todestag, nicht erst ab Ausstellung des Erbscheins.
Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlage: § 82 GBO (gesetze-im-internet.de). Rechtliche Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung.
Viele Kreditinstitute geben erst nach Vorlage eines Erbscheins oder eines eröffneten notariellen Testaments Auskunft über Konten des Verstorbenen. Das ist gesetzlich nicht so präzise geregelt wie beim Grundbuch — jede Bank entscheidet selbst. Wer laufende Kosten der Immobilie (Grundsteuer, Heizung, Versicherungen) aus dem Nachlass begleichen will, kann auf Zugang zum Konto angewiesen sein.
Eine Immobilie können Sie als Erbe erst dann rechtswirksam verkaufen, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind — und dafür brauchen Sie den Erbschein. Ein Kaufvertrag kann zwar ohne vorherige Eintragung notariell beurkundet werden, aber der Käufer wird auf klare Eigentumsverhältnisse bestehen. In der Praxis bedeutet das: Kein Erbschein, kein Verkauf.
Ein notariell beurkundetes Testament oder ein notarieller Erbvertrag, den das Nachlassgericht eröffnet hat, kann nach § 35 Abs. 1 GBO als Nachweis ausreichen. Das Grundbuchamt akzeptiert dann das Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll — ohne gesonderten Erbschein.
In der Praxis gilt: Liegt nur ein handschriftliches Testament vor, oder gilt die gesetzliche Erbfolge, verlangt das Grundbuchamt fast immer einen Erbschein. Auch bei mehreren Erben oder unklaren Verwandtschaftsverhältnissen ist der Erbschein der sicherere und häufig notwendige Weg.
Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort des Verstorbenen (§ 343 FamFG). Im Landkreis Ludwigsburg ist das in den meisten Fällen das Amtsgericht Ludwigsburg. Für Verstorbene in anderen Gemeinden des Landkreises — Bietigheim-Bissingen, Vaihingen an der Enz, Marbach am Neckar — kann die Zuständigkeit variieren; das jeweilige Amtsgericht gibt hierüber Auskunft.
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen beim Erbscheinverfahren. Was das Nachlassgericht in der Regel verlangt:
Je vollständiger die Unterlagen bei Antragstellung sind, desto kürzer die Bearbeitungszeit. Wer den Nachlass erst mühsam recherchieren muss — weil der Erblasser wenig Ordnung hinterlassen hat —, sollte mit dem Zusammensuchen sofort beginnen, parallel zu allem anderen.
Ein wesentlicher Teil des Verfahrens ist die eidesstattliche Versicherung nach § 2356 BGB: Der Antragsteller versichert an Eides statt, dass ihm nichts bekannt ist, das der beantragten Erbfolge entgegensteht. Diese Erklärung wird entweder beim Nachlassgericht selbst abgegeben oder — was in der Praxis häufig vorkommt — vor einem Notar beurkundet, der sie dann zusammen mit dem Antrag einreicht. Das kostet eine zusätzliche Notargebühr, spart aber in manchen Fällen einen gesonderten Gerichtstermin.
Der Antrag kann persönlich beim Nachlassgericht gestellt werden oder durch einen Notar, der den Antrag formgerecht aufnimmt und einreicht. Der Notarweg hat den Vorteil, dass Urkunden, eidesstattliche Versicherung und Antrag in einem Termin erledigt werden können. Für Erbengemeinschaften, bei denen Beteiligte an verschiedenen Orten leben, kann das einen erheblichen organisatorischen Aufwand sparen.
Die Gerichtsgebühr für den Erbschein richtet sich nach dem Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Rechtsgrundlage ist § 40 Abs. 1 GNotKG in Verbindung mit Anlage 1 Nr. 12210: Es fällt eine 1,0-fache Gebühr nach der Gebührentabelle des GNotKG an. Da zum Nachlass eine Immobilie gehört, kann der maßgebliche Nachlasswert erheblich sein — und damit auch die Gebühr.
Hinzu kommen:
Die genauen Beträge können Sie anhand der Gebührentabelle des GNotKG selbst berechnen (gesetze-im-internet.de/gnotkg) oder über den Gebührenrechner der zuständigen Notarkammer ermitteln.
Stand: Oktober 2026. Rechtliche Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung.
Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es nicht. In der Praxis variiert die Dauer beim Nachlassgericht erheblich — von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten, abhängig von der Auslastung des Gerichts, der Vollständigkeit der Unterlagen und der Klarheit der Erbfolge.
Verzögerungen entstehen typischerweise durch:
Als Planungshorizont für unkomplizierte Fälle sind zwei bis vier Monate realistisch. Wer unter Zeitdruck steht — etwa weil laufende Kosten drücken oder die Erbengemeinschaft handlungsfähig werden muss —, sollte mit dem Antrag nicht warten, bis alle anderen Fragen geklärt sind.
Die Wartezeit ist kein Stillstand. Mehrere Schritte sind möglich und sinnvoll, ohne dass der Erbschein bereits vorliegt:
Wenn mehrere Personen erben, wird in der Regel ein gemeinschaftlicher Erbschein nach § 2357 BGB ausgestellt, der alle Erben und ihre Anteile gemeinsam ausweist. Er kann von allen gemeinsam oder von einem einzelnen Erben für alle beantragt werden; die übrigen Erben werden vom Gericht angehört.
Der gemeinschaftliche Erbschein ist die Grundlage für alle gemeinsamen Handlungen der Erbengemeinschaft: Verkauf, Grundbuchberichtigung, Kontozugang, Erklärungen gegenüber Behörden. Ohne ihn kann kein Erbe allein wirksam handeln.
Das ist der Mechanismus, der in einer zerstrittenen Erbengemeinschaft zur Blockade führt: Wer nicht kooperiert, hält alle anderen auf. Für diesen Fall sieht das Gesetz die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG als letztes Mittel vor — ein Verfahren, das selten im Interesse aller Beteiligten liegt, das aber als realer Druckhebel wirkt. Mehr dazu finden Sie in unserem Blog.
Unabhängig vom Erbschein gilt eine gesetzliche Meldepflicht: Der Erwerb von Todes wegen muss dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls gemeldet werden (§ 30 ErbStG). Das Finanzamt fordert dann zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf.
Eine Immobilie im Nachlass erhöht den steuerpflichtigen Erwerb und kann — je nach Verwandtschaftsverhältnis und geltendem Freibetrag — zu einer Erbschaftsteuerpflicht führen. Das Finanzamt setzt den Immobilienwert für Steuerzwecke nach dem Bewertungsgesetz (BewG) fest; dieser sogenannte Grundbesitzwert kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen. Ist der Verkehrswert nachweislich niedriger, kann der Erbe diesen geltend machen — das setzt eine qualifizierte Wertermittlung voraus.
Im Landkreis Ludwigsburg, wo Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren erheblich an Wert gewonnen haben, ist diese Option für viele Erben relevant: Der vom Finanzamt angesetzte Wert liegt in einzelnen Fällen über dem Preis, der am Markt tatsächlich erzielbar wäre.
Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlage: § 30 ErbStG (gesetze-im-internet.de). Steuerliche Hinweise ersetzen keine Steuerberatung.
Aus dem Ablauf vieler Nachlassimmobilien im Raum Ludwigsburg zeigen sich einige wiederkehrende Stolperstellen:
Mit dem Erbschein in der Hand beginnt die eigentliche Entscheidungsphase. Für eine Immobilie im Landkreis Ludwigsburg stehen drei Wege offen:
Im Landkreis Ludwigsburg, einem der gefragteren Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg, ist der Verkehrswert einer geerbten Immobilie oft höher, als Erben im ersten Moment erwarten. Das gilt besonders für ältere Bestandsimmobilien in Kornwestheim, Ludwigsburg, Bietigheim-Bissingen und den umliegenden Gemeinden, die seit Jahren unter hohem Nachfragedruck stehen.
Wenn Sie eine Immobilie im Raum Ludwigsburg geerbt haben und wissen möchten, was sie wert ist — als Grundlage für die Erbschaftsteuermeldung, für eine Einigung in der Erbengemeinschaft oder für die Entscheidung über Behalten oder Verkaufen —, sprechen Sie uns gerne über das Formular auf dieser Seite an. Wir sind ein inhabergeführtes Büro mit Sitz in Kornwestheim und kennen den Markt im Landkreis Ludwigsburg aus eigener Erfahrung.
Keine Verpflichtung, kein Druck — nur eine erste Orientierung, wann immer Sie bereit sind.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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