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Sie haben eine Immobilie geerbt — vielleicht das Elternhaus in Ludwigsburg, eine Eigentumswohnung in Kornwestheim oder ein Grundstück in Bietigheim-Bissingen. Der Verlust ist frisch, und trotzdem läuft eine Frist, die die meisten Erben nicht kennen: Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls müssen Sie das Erbe dem Erbschaftsteuerfinanzamt anzeigen. Und zwar unabhängig davon, ob Sie überzeugt sind, dass keine Steuern anfallen — und unabhängig davon, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen wollen.
Was auf dem Spiel steht: Wer die Anzeigepflicht versäumt, riskiert im schlimmsten Fall den Vorwurf der Steuerhinterziehung. Wer die Freibeträge nicht kennt, zahlt möglicherweise mehr als nötig. Und wer das Familienheim ohne Beratung verkauft, verliert unter Umständen eine Steuerbefreiung, die rückwirkend wegfällt.
Dieser Artikel erklärt die wesentlichen Regeln in normaler Sprache. Hinweis: Die Ausführungen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine steuerrechtliche Beratung im Einzelfall.
§ 30 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) verpflichtet jeden Erwerber, den Erbfall innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Zuständig ist das Finanzamt am letzten Wohnsitz des Verstorbenen — im Landkreis Ludwigsburg in der Regel das Finanzamt Ludwigsburg.
Wichtig: Die Anzeigepflicht besteht auch dann, wenn ein Notar die Erbschaft beurkundet hat. Der Notar meldet dem Finanzamt nur, was er beurkundet — nicht den gesamten Nachlass. Wer also neben einem Testament auch Bankguthaben, Versicherungsleistungen oder eben eine Immobilie erbt, muss selbst aktiv werden.
Nach der Anzeige fordert das Finanzamt zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf. Für diese Erklärung wird üblicherweise eine Frist von drei bis sechs Monaten gesetzt. Eine Verlängerung ist in begründeten Fällen möglich — sie muss aber beantragt werden, bevor die Frist abläuft.
Quelle: § 30 ErbStG, Gesetze im Internet — Stand: Oktober 2026
Das Erbschaftsteuergesetz sieht persönliche Freibeträge vor, die vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen werden, bevor der Steuersatz greift (§ 16 ErbStG). Die wichtigsten Beträge im Überblick:
Entscheidend ist: Diese Freibeträge gelten pro Person und pro Erbfall, nicht für den gesamten Nachlass als Ganzes. Erben drei Geschwister gemeinsam das Elternhaus, steht jedem Kind sein eigener Freibetrag von 400.000 Euro zu — zusammen also 1,2 Millionen Euro, bevor überhaupt Steuer anfällt.
Hinzu kommen besondere Versorgungsfreibeträge: für Ehegatten 256.000 Euro, für Kinder je nach Alter gestaffelt bis zu 52.000 Euro (§ 17 ErbStG). Diese Beträge werden zusätzlich zum persönlichen Freibetrag gewährt, sofern keine vergleichbaren Versorgungsbezüge vorhanden sind.
Quelle: § 16, § 17 ErbStG, Gesetze im Internet — Stand: Oktober 2026
Eine der bedeutendsten Ausnahmen im Erbschaftsteuerrecht betrifft das selbst genutzte Familienheim. In zwei Konstellationen fällt keine Erbschaftsteuer an — auch wenn der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag deutlich übersteigt.
Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner ein Haus oder eine Wohnung, die der Verstorbene bis zum Tod selbst bewohnt hat, fällt keine Erbschaftsteuer an — ohne Größen- oder Wertbegrenzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Der Erwerber muss die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall selbst beziehen und sie für mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz nutzen.
Wer innerhalb dieser zehn Jahre auszieht, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend — außer er ist aus objektiv zwingenden Gründen daran gehindert, etwa durch eine plötzlich eingetretene Pflegebedürftigkeit, die die Eigennutzung unmöglich macht. Das Finanzamt prüft dies im Einzelfall.
Kinder können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) — mit einer Flächenbegrenzung: Die Steuerbefreiung gilt nur für Wohnflächen bis zu 200 Quadratmetern. Was darüber hinausgeht, ist steuerpflichtig, anteilig berechnet nach dem Verhältnis der begünstigten zur gesamten Wohnfläche.
Auch hier gilt: Die Immobilie muss beim Erblasser unmittelbar vor dem Tod selbst bewohnt gewesen sein, und das Kind muss sie unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre nutzen. In der Praxis ist die häufigste Streitfrage, ob der Verstorbene die Immobilie noch "selbst bewohnt" hat, wenn er in den letzten Monaten dauerhaft in einer Pflegeeinrichtung war. Die Rechtsprechung bejaht die Steuerbefreiung, wenn eine Rückkehr aus krankheitsbedingten Gründen objektiv ausgeschlossen war.
Quelle: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG — Stand: Oktober 2026
Für die Erbschaftsteuer zählt nicht, was die Immobilie am Markt tatsächlich erzielt — sondern der steuerliche Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) festsetzt. Diese Bewertung erfolgt in der Regel ohne Ortsbesichtigung, auf Basis standardisierter Verfahren.
Der steuerliche Wert weicht häufig vom tatsächlichen Marktwert ab — nach oben wie nach unten. Liegt er nachweislich über dem gemeinen Wert, kann der Erbe einen niedrigeren Wertansatz geltend machen (§ 198 BewG). Voraussetzung ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das den niedrigeren gemeinen Wert im Sinne von § 9 BewG belegt.
In Ludwigsburg und dem Landkreis veröffentlicht der Gutachterausschuss des Landkreises Ludwigsburg regelmäßig Grundstücksmarktberichte mit Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und Liegenschaftszinssätzen. Diese Berichte sind die Grundlage, auf die das Finanzamt bei der Bewertung zurückgreift — und auf die ein Gegengutachten sich beziehen muss.
Stand: Oktober 2026
Was nach Abzug aller Freibeträge und Steuerbefreiungen verbleibt, wird nach Steuerklasse und Wert besteuert. Das ErbStG unterscheidet drei Steuerklassen (§ 15 ErbStG):
Die Steuersätze staffeln sich nach dem verbleibenden steuerpflichtigen Erwerb. In Steuerklasse I beginnen sie bei 7 % (bis 75.000 Euro) und steigen bis auf 30 % (über 26 Millionen Euro). In Steuerklasse III beginnen sie bei 30 % und können bis zu 50 % betragen (§ 19 ErbStG).
Was das in der Praxis bedeutet: Eine Eigentumswohnung in Ludwigsburg, vererbt vom Elternteil an ein Kind, fällt nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro oft gar nicht oder nur mit einem geringen Restbetrag in die Steuerpflicht. Bei einer Immobilie im höheren Preissegment, die an Geschwister oder entferntere Verwandte fällt, kann die Belastung durch Steuerklasse II oder III hingegen erheblich sein — trotz des gleichen Immobilienwerts.
Quelle: § 15, § 19 ErbStG — Stand: Oktober 2026
Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss zusätzlich zur Erbschaftsteuer unter Umständen auch Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen — die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Die entscheidende Frage ist: Wie lange befand sich die Immobilie im Besitz des Erblassers?
Liegt zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben mehr als zehn Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an. Dabei gilt: Die Haltedauer des Erblassers wird auf den Erben übertragen. Wer eine Immobilie erbt, die der Verstorbene vor 15 Jahren gekauft hat, kann sie sofort steuerfrei verkaufen.
Keine Spekulationssteuer entsteht außerdem, wenn die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf (einschließlich des Todesjahres) zu Wohnzwecken selbst genutzt wurde — entweder vom Erblasser oder vom Erben selbst.
Beratungsbedarf entsteht vor allem, wenn der Erblasser die Immobilie erst kurz vor dem Tod erworben hatte, oder wenn eine Erbengemeinschaft unterschiedliche Verkaufszeitpunkte diskutiert. Die Steuer fällt auf den Gewinn an — also auf die Differenz zwischen dem damaligen Anschaffungspreis (zuzüglich Nebenkosten und wertsteigernder Modernisierungen) und dem heutigen Verkaufspreis.
Quelle: § 23 EStG, Gesetze im Internet — Stand: Oktober 2026
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Steuerlich ist jeder Miterbe für seinen Anteil selbst verantwortlich — Erbschaftsteuer ist eine persönliche Steuer des jeweiligen Erwerbers, keine Schuld der Gemeinschaft als Ganzes.
Das bedeutet: Jeder Miterbe gibt eine eigene Erbschaftsteuererklärung ab, zieht seinen persönlichen Freibetrag ab und wird nach seiner Steuerklasse veranlagt. Zwei Geschwister, die gemeinsam das Elternhaus erben, haben je einen Freibetrag von 400.000 Euro — zusammen 800.000 Euro steuerfrei, bevor etwas anfällt.
Komplizierter wird es, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann. Die Steuerfristen laufen unabhängig von internen Streitigkeiten weiter. Wer die Anzeigepflicht versäumt, weil die Miterben sich über den weiteren Umgang mit der Immobilie streiten, bekommt dennoch Post vom Finanzamt.
Eine weitere Falle: Wenn Miterben untereinander Erbteile kaufen oder eine Abfindungszahlung vereinbaren, um die Gemeinschaft aufzulösen, kann Grunderwerbsteuer anfallen (§ 3 Nr. 2 GrEStG schützt nur den Erwerb von Todes wegen, nicht den nachgelagerten Kauf von Erbteilen). Das ist ein häufig übersehener Kostenpunkt, der die Einigung teurer macht als geplant.
Im Landkreis Ludwigsburg sind Immobilienwerte in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Das hat direkte Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer: Wer ein Haus erbt, das der Erblasser vor Jahrzehnten für einen Bruchteil des heutigen Wertes gekauft hat, erbt auch einen steuerlichen Grundbesitzwert, der die persönlichen Freibeträge bei entfernteren Verwandtschaftsgraden leicht übersteigen kann.
Der Gutachterausschuss des Landkreises Ludwigsburg veröffentlicht regelmäßig Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte. Diese Werte liegen dem Finanzamt bei der Bewertung vor. Wer den festgesetzten Grundbesitzwert für zu hoch hält, kann Einspruch einlegen und einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gegengutachten nachweisen — das aber zeitnah in Auftrag gegeben werden sollte, da Einspruchsfristen gelten.
Aus der Beratungspraxis ist außerdem bekannt: Viele Erben im Landkreis wissen nicht, dass der Erbschein und die Grundbuchberichtigung voneinander zu trennen sind. Der Erbschein legitimiert als Erbe gegenüber Behörden und Banken. Die Grundbuchberichtigung überträgt das Eigentum im Grundbuch — und muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt werden, um die ansonsten anfallenden Gerichtsgebühren zu vermeiden (§ 82 der Grundbuchordnung). Beides ist für die Erbschaftsteuer relevant: Das Finanzamt braucht den Erbschein oder eine beglaubigte Testamentskopie als Nachweis; das Grundbuch ist die Grundlage für den Wertfeststellungsbescheid.
Stand: Oktober 2026
Wenn Sie eine geerbte Immobilie in Ludwigsburg oder dem Landkreis besitzen und wissen möchten, was sie heute wert ist — als Grundlage für die Erbschaftsteuererklärung, für ein Gegengutachten gegenüber dem Finanzamt oder für die Entscheidung, ob ein Verkauf der richtige nächste Schritt ist — sprechen Sie uns an. immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim und arbeitet seit Jahren in diesem Landkreis. Eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts hilft Ihnen, die steuerlichen und praktischen Entscheidungen auf einer soliden Grundlage zu treffen. Das Kontaktformular auf dieser Seite erreicht uns direkt.
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Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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